深圳福田CBD，霓虹依旧璀璨。

但就在这个8月，一则法拍公告悄然贴上了法拍平台：皇庭广场，这座曾代表城市商业荣光的地标建筑，正以约30.53亿的起拍价“含泪大甩卖”。

这已是皇庭广场第三次被摆上货架。相比三年前，这次的法拍标价竟直接跳水至30.53亿，较三年前折价超过25亿。

其背后的企业皇庭国际，这家与深圳经济特区几乎同龄的老牌房企，此刻正站在聚光灯下，债务缠身。

然而就在大家以为法拍已成定局，皇庭国际于8月12日发布公告，上演勇闯法场“刀下留人”戏码！

深圳地标商业，约30亿元起拍

三次被摆上货架

根据法拍平台显示，此次标的物为深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备，“晶岛国商购物中心”，即是为人熟识的皇庭广场。

标的物评估价约为43.61亿元，起拍价约为30.53亿元，相当于评估价的7折，保证金约6.1亿元，将于9月9日上午10时开拍。

宗地面积为42348.37㎡，房地产用途为“商业”，土地使用年限为40年，从2002年10月8日至2042年10月7日。

根据竞买公告，截至移送拍卖时止，皇庭广场暂欠管理费16318703.78元、水电费7400648.29元，由买受人承担。上述费用金额根据涉案房产物业管理处提供材料披露，若有相关纠纷另循法律途径解决。

也就是说，除了拍卖款，还需要支付两千多万的费用。

好在司法拍卖、过户过程中产生的税、费，由相应主体依法各自承担。（以评估价计算）

公开资料显示，皇庭广场位于深圳福田CBD中心位置，富华三路与中心五路交汇处，附近是深圳会展中心，是1号线、4号线会展中心站“双地铁”上盖物业。

皇庭广场。乐居摄202508

整个项目占地约42，300平方米，建筑面积约104，000平方米，共设六层，地上两层，地下四层，餐饮休闲娱乐消费于一体，欲打造为高端及中端国际品牌的旗舰店。

是由深圳市皇庭地产集团有限公司和深圳市皇庭国际企业股份有限公司共同投资，深圳融发投资有限公司开发，聘请国际知名团队设计打造，曾有“深圳CBD的钻石之心”的美誉。

等待取餐的电鸡。乐居摄202508

自2013年开业至今，已走过12个年头。

曾经在口罩期艰难撑过三年，摇摇欲坠之时疫情放开，2023年港人北上消费潮兴起，福田中心位置的皇庭广场，以及附近的领展中心城，在过去两年曾有过“大排长龙”的盛况，人流很旺。

如今走到司法拍卖这一步，不甚唏嘘！

但这并非皇庭广场首次被摆上货架，背后折射的是企业的债务危机。

皇庭广场母公司正式回应：可能撤拍！

2022年3月，它的主人皇庭国际第一次吆喝叫卖，通过深圳联合产权交易所发布公告，拟转让其持有的深圳融发投资有限公司100%股权。

标价74.93亿，结果无人问津；短短五天后，价格骤降至56.2亿，降幅达25%。依旧没有收获有效购买意愿。

2025年8月，司法拍卖的锤子扬起，标价竟直接跳水至30.53亿，较三年前折价超过25亿。

这价格曲线，堪称一场“高台跳水”的慢动作回放。

近年来，皇庭广场背后的运营主体皇庭系企业深陷资金链困境。

2021年5月，皇庭国际因涉及27.5亿元的借款合同纠纷，中信信托向法院提起诉讼，申请查封皇庭广场的不动产，查封期限为36个月。

这一笔借款，也是此次司法拍卖的导火索。

简单来说，2016年皇庭国际系借了中信信托30亿元，到期前归还了本金2.5亿元；2023年4月，把逾期未偿还的27.5亿元债权转让卖给了丰翰益港的关联方，光曜夏岚（深圳）投资有限公司。

如今，这家公司申请法院强制执行法拍，清偿债务！据媒体曝光，皇庭国际多次尝试转让核心资产偿债、推进债务重组，但始终未能成功自救。

皇庭国际创建于1983年，由经营零售商业起步，是深圳本土企业。

从2025年半年度业绩看到，皇庭国际预计今年上半年，净利润亏损1.4亿元至2亿元；据皇庭国际历史财报显示，自2020年至2024年已连续5年亏损，总亏损额超44亿元。

不仅亏损，还债台高筑。

截至2025年3月31日，皇庭国际总资产为80.08亿元，公司总负债为77.77亿元。

企查查等工商平台显示，企业法人被列为失信被执行人，被执行人、被限制高消费等。

皇庭国际试图用最核心的资产皇庭广场，来换取喘息空间。然而市场反应冰冷，几番降价，前几次仍未能等来“白衣骑士”。

就在今天（8月12日），皇庭广场母公司深圳市皇庭国际企业股份有限公司挂出公告称，有可能撤拍！

其在“深圳皇庭广场将被司法拍卖的提示性公告”中提出：

当前，公司正在与债权人沟通协商包括债务化解在内的整体和解方案，双方均在积极争取和解方案尽早落地，从而妥善解决公司债权债务纠纷。后续双方若能达成和解，可能存在法院撤销本次司法拍卖的情况；

同时如果该和解方案落地，将对公司未来财务状况和经营将产生积极影响。

此外，公告还提到，截至2024年12月31日，深圳皇庭广场的账面价值为574,980.50万元，占公司总资产71.57%；2024年深圳皇庭广场项目收入36,860.28万元，占公司全年营业收入的56.03%。

如本次拍卖成交，皇庭国际将失去标的资产的所有权，构成重大资产重组；同时深圳皇庭广场作为公司主要资产，拍卖成交后对公司的资产、负债及日常经营活动将产生重大影响，公司未来存在可能触发《深圳证券交易所3股票上市规则》9.3.1的财务类强制退市的风险警示情形。敬请广大投资者注意投资风险。

由此可见，深圳皇庭广场对皇庭国际意义重大。

皇庭广场实际运营情况如何？

据皇庭国际此前对媒体的公开回应，30亿元的贷款是当初用来建设皇庭广场的费用。

实际上，皇庭广场的运营情况如何呢？

对于皇庭广场，深圳人最深印象是规划乱、招商品牌不够高端等，好比不管在哪一层，餐饮、服饰及快消品牌，总是穿插在一起。

品牌运营能力敌不过万象系、壹方系等大IP，不过周边上班白领，日常就近商务聚餐，还是会选择来这里消费。

皇庭广场一层。乐居摄202508

尤其是2023年以来，港人北上消费潮兴起，因为距离关口近，吸引了不少香港游客到访。

但在社交平台上，遭到来自香港IP的唾弃，对于冷气需求十分高的港人来说，问题一面倒的就是“脏、乱、热”等。

甚至有网友在吃饭的时候，看到有“双马尾”，就是俗称的广东特产——曱甴。

目前，皇庭广场仍旧正常营业中。

乐居君于工作日晚市现场所见，人流依然很旺，不少香港人过来消费购物，手里拎着大袋小袋，糕点、奶茶是受欢迎的单品；各大品牌门店照常开门迎客，有些食肆用餐需要排队叫号。

商场内部，灯火通明，至于被吐槽最多的“空调不冷”问题，确实如此，乐居君呆了1个小时，浑身都是油烟味……

皇庭广场。乐居摄202508

对于日常消费来说，来这里逛街的市民、聚餐的白领、遛娃的家庭、北上“扫货”的港人，构成了皇庭广场日常图景，如果不讲，没有人会觉得这里即将被拍卖！

皇庭广场负二。乐居摄202508

社交媒体上，“皇庭广场30亿起拍”成为本地热点话题，讨论中夹杂着对深圳商业变迁的感慨和对未来接盘者的猜测。

不可否认，皇庭广场的核心价值仍在。

福田CBD的地段不可复制，地铁无缝连接带来稳定客流，成熟的商业氛围和建筑体量是其显著优势。

但是在深圳，最不缺乏的就是商场。光是福田，有深业上城、卓越世纪中心、cocopark、平安金融PAMall等本土大型商业体。

一些商场部分区域空置率有所上升，一些位置相对不佳的铺位迟迟未能租出，或者品牌更换频繁，这些都是常态……

图源：PAMall官微

像平安金融联手华润万象系，大型品牌焕新升级的案例近年也较为少见。

有业内人士分析，在资产权属存在巨大变数的背景下，无论是业主方还是潜在租户，在投入上都趋于谨慎，这可能导致商场活力在微观层面受到一定抑制。

30.53亿起拍的皇庭广场，不管最终拍没拍成，花落谁家？这无疑牵动着深圳商业地产的神经。

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